Il dodicesimo piano quinquennale prevede una grande riforma del mercato immobiliare cinese investendo nella housing sociale: per risolvere il problema abitativo, i politici cinesi hanno previsto un notevole aumento di abitazioni sovvenzionate e a prezzo calmierato, ai “danni” dell'edilizia residenziale privata.Ne discute anche Pan Shiyi, rispondendo alle domande dei netizen di seguito selezionate da tre diversi post scritti tra il febbraio e il marzo del 2011. Il governo ha deciso, nei prossimi cinque anni, di costruire trentasei milioni di alloggi a prezzi accessibili: quali saranno le possibili conseguenze di un maggiore controllo dello stato sul mercato immobiliare cinese? Quale in nuovo equilibrio che si formerà?

1- Anche gli sviluppatori immobilari hanno un'etica.

@tèwulong: ieri Wen Jiabao, durante i colloqui aperti con i netizen, ha dichiarato che i costruttori dovrebbero assumersi le proprie responsabilità sociali. Quali sono, secondo te, queste responsabilità?

Pan Shiyi: La responsabilità principale degli sviluppatori del mercato immobiliare è quella di costruire immobili di alta qualità secondo le richieste del mercato. «La responsabilità sociale che dovrebbe essere perseguita» del Premier, per come la intendo io, vuol dire che gli sviluppatori del mercato immobiliare non possono favorire la creazione della bolla sugli immobili per un ritorno economico. In molti Paesi e città proprio a causa di queste speculazioni, si creano enormi sprechi e si agevola la recessione economica. É questo a preoccupare maggiormente le persone, compreso il Premier.

@wiki-sorriso: il Premier Wen ieri ha affermato che anche gli sviluppatori immobiliari hanno un'etica. Nel suo ruolo di sviluppatore, crede che l'aumento dei prezzi delle case, alle stelle oggi, sia causato da sviluppatori senza scrupoli? Oppure sono gli intermediari che vendono il terreno che non ne hanno?

Pan Shiyi: da sviluppatore quale sono ho delle leggi e delle regole da rispettare e le tasse da pagare. Al tempo stesso cerco di essere onesto e equo. Per esempio non evado le tasse, non faccio falsi documenti, non speculo sul terreno; secondo me questo dimostra quanto sia alto il livello morale in quanto costruttore. Oggi in molto mi hanno rivolto questa domanda, ho gia risposto altre volte perciò ora mi fermo qui.

@kapidin: Secondo Lei, sarà possibile controllare il prezzo degli appartamenti in tutta la Cina come ha detto il Premier? E i trentasei milioni di appartamenti da affittare a prezzi equi entro cinque anni, saranno in grado di costruirli? Da dove verrà la terra su cui edificare questi immobili?

Pan Shiyi: Credo che si potranno controllare i prezzi delle case su base nazionale, perché ogni governo locale ha già stabilito un sistema di approvazione dei prezzi fissi per la vendita di immobili. Nei prossimi cinque anni si costruiranno trentasei milioni di unità abitative sovvenzionate. Se contiamo tre persone per appartamento, allora saranno più di cento milioni quelle che beneficeranno delle abitazioni sovvenzionate. Tutti i governi locali hanno adottato politiche volte a favorire e soddisfare il bisogno del terreno su cui edificare tali abitazioni.

[...]

@lucev5: come valutare l'edilizia sovvenzionata? È efficace? Le sono mai capitati casi di "case chiodo" (1) Se si, come li ha risolti?

Pan Shiyi: il piano che prevede, nei prossimi cinque anni, la costruzione di trentasei milioni di appartamenti sovvenzionati sarà sicuramente efficace per stabilizzare il mercato immobiliare e risolvere il problema abitativo.

Lungo gli anni, alla base dello sviluppo del nostro mercato ( del gruppo Soho, ndt) ci sono stati "quattro principi cardine", tra cui quello di evitare qualsiasi progetto che necessitava demolizioni (ed espropri, ndt).

[...]

@freakcherry: Wen Jiabao rispondendo ai giornalisti ha detto che dobbiamo portare avanti la riforma del sistema di ottenimento della residenza permanente in maniera attiva e costante, in modo da agevolarne l'ottenimento agli operai in possesso dei requisiti necessari. Cosa ne pensi?

Pan Shiyi: Con questa riforma il governo dimostra l'intenzione di favorire lo sviluppo di una società più equa. L'equità c'è dove non ci sono discriminazioni o pregiudizi. Le differenze tra città e campagna, oltre ai pregiudizi verso i contadini, sono i problemi più grandi della nostra società. Credo che la politica cinese di riforma del sistema di residenza rappresenti un passo in avanti su questa strada.

2 – La terapia d'urto per riaggiustare il mercato immobiliare: edilizia sovvenzionata e abitazioni a prezzo calmierato.

@giardinettodeitulipani: Se il piano di costruzione di alloggi sovvenzionati potrà essere effettivamente attuato, che cambiamenti comporterà nella struttura della domanda e dell'offerta sul mercato immobiliare? [...]

Pan Shiyi: [...] Metà dell'attuale mercato immobiliare scomparirà, sostituito dagli alloggi sovvenzionati costruiti dal governo. É una sfida per l'intero settore, il cui modello futuro saranno i mercati immobiliari di Hong Kong e Singapore.

Per costruire trentasei milioni di unità abitative sovvenzionate serviranno fondi di circa 5 miliardi di RMB, che risolveranno il problema casa di circa 1,3 miliardi di persone. In futuro, 50-70% del territorio edificabile sarà usato per costruire alloggi sovvenzionati.

@soloefelice: sono Wang Ying, del 21st Century Business Herald: Pensi che l'obiettivo ultimo di questo ciclo di riaggiustamenti sono i prezzi degli alloggi? O questo è solo una scusa? Oggi quali sono gli aspetti da perfezionare nel sistema del mercato immobiliare cinese, onde evitare che sia sempre il governo ad intromettersi per farlo? (2)

Pan Shiyi: Lo scopo fondamentale del regolamento è un adeguamento strutturale: oggi più del 90% del mercato è rappresentato dall'edilizia privata, e questo sarà bilanciato in favore di quella sovvenzionate fino a che questa non occuperà almeno il 50% del mercato stesso. Il metodo attuale di fissare i prezzi per controllare i prezzi delle case è solo una terapia d'urto: prima si congelano i prezzi poi si da tempo al mercato per accogliere gli alloggi convenzionati previsti; così l'adeguamento strutturale sarà completato e non sarà più necessario il continuo controllo del governo sul prezzo degli alloggi ordinari.

Certo, il processo che in alcune città limita l'acquisto di beni immobili da parte dei non residenti ha altri scopi, che sono quelli di controllare la popolazione e risolvere i conflitti per le risorse naturali per la gente nelle città. Ma questo è un altro discorso.

@Mr.sùegiù: che ruolo giocheranno le associazioni e le imprese centrali e statali del settore immobiliare nella nuova tornata di riforme che prevede la costruzione di alloggi convenzionati? Per quanto riguarda lo sviluppo degli edifici residenziali di alto livello da parte delle imprese private Lei sembra pessimista. [...] Per Lei questa sfida significativa si trasformerà in opportunità di business?

Pan Shiyi: So che molte grandi società immobiliari, imprese centrali, società quotate, e imprese di proprietà statale, dato il forte impatto della riforma sul mercato immobiliare residenziale, sono attivamente alla ricerca di opportunità nel processo di costruzioni di alloggi convenzionati, per bilanciare le perdite che subiranno. Il rendimento di mercato per gli azionisti di tali società è previsto secondo determinati requisiti, ma se queste aziende possono accedere o meno alla costruzione degli alloggi sovvenzionati ancora non è chiaro. Tutto è incerto.

@Chiaragiornataestiva: come valuta la proposta di Ma Mingzhe membro del CCPPC e presidente del gruppo assicurativo PICC di all'assemblea del parlamento di quest'anno, che prevede l'entrata dei fondi assicurativi nel finanziamento dell'edilizia sovvenzionata? (3)

Pan Shiyi: Infatti, i fondi assicurativi sono sostanziosi e permettendo il loro ingresso nel mercato dell'edilizia sovvenzionata, si darebbero garanzie certe anche gli investimenti in tale settore. Ma le compagnie di assicurazione sono società quotate che mirano ad un certo ritorno sul capitale come requisito di base. Pertanto il governo, nel permettere la loro partecipazione, dovrà considerare eventuali meccanismi di uscita e la possibilità di compensare gli interessi stabiliti. I requisiti di questi capitali sono gli stessi degli altri tipo di capitali sociali.

[...]

@Huangcontento:La regolamentazione sulla costruzione di alloggi sovvenzionati, porterà all'eliminazione di un gran numero di imprese immobiliari. Secondo Lei, in percentuale, quante imprese usciranno di scena? Quale e' il fattore principale per la sopravvivenza?

Pan Shiyi: [...] Credo che almeno il 50% del business immobiliare verrà eliminato nei prossimi due o tre anni. Le imprese che per prime pagheranno questo prezzo, credo saranno quelle più deboli e più comuni, cioè quelle che non sono competitive in quanto a prezzo, prodotti e area geografica [...] L'elemento principale per la sopravvivenza delle imprese immobiliari è la solidità finanziaria. Il capitale è diventato il vero potere competitivo nel settore immobiliare.

[...]

3 – Terra e soldi.

@maple: alla fine del primo trimestre, circa quaranta città hanno pubblicato il target per i prezzi delle case. Per calcolarlo, ci si è basati sul tasso di aumento del GDP o quello della crescita del reddito pro-capita disponibile, fissando il tasso di aumento dei prezzi delle abitazioni intorno al 10%. L'opinione di molti commentatori e' che il prezzo fissato in questo modo non è diverso da quello che si sarebbe fissato in seguito allo spontaneo aumento dei prezzi. Come valuta questo fenomeno?

Pan Shiyi: in un'economia di mercato i prezzi sono decisi dal mercato stesso e non ci sono modi per calcolarli con precisione [...].

In seguito alla decisione di controllare prezzi e compravendite, sul mercato immobiliare si è creato un obiettivo di riaggiustamento dei prezzi che non ha a che fare con la domanda e l'offerta. Il governo centrale ha poi richiesto ai governi locali di fissare tali prezzi entro la fine di marzo.

I prezzi degli immobili lo scorso hanno hanno visto un aumento del 7%; io avevo previsto in anticipo che i prezzi che sarebbero stati stabiliti dai governi locali non avrebbero superato i tassi di aumento dello scorso anno, ma è chiaro a tutti quanto questa sia una decisione difficile. Infatti la maggior parte dei governi locali, ad oggi, non ha ancora pubblicato nulla in merito e quelli che lo hanno fatto non hanno espresso la percentuale effettiva ma hanno preferito usare un sistema di rappresentazione molto complicato, come ad esempio rapportandolo al GDP o alle reddito pro-capita disponibile etc.

In realtà, se il controllo dei prezzi fosse riconsegnato al mercato, ci troveremmo comunque difronte a due condizioni fondamentali: l'aumento di domanda del terreno e la diminuzione della domanda di moneta.

(1) 钉子户 (Dingzi hu), case chiodo: indica il fenomeno che prende il nome dalla casa, spesso isolata, che rimane in piedi in un terreno espropriato e demolito, dove un nuovo palazzo sta per essere costruito. Molti i casi eclatanti di rifiuti e continue le proteste dei proprietari che lamentano compensazioni troppo basse e non adeguate. (2) In Cina negli anni '80 è cominciata la riforma del sistema delle imprese di Stato, che ha portato alla parziale privatizzazione dell'economia, fino ad allora totalmente gestita dallo Stato. Attualmente l'economia di stato ricopre il 30% dell'economia nazionale nei settori chiave – difesa, telecomunicazioni, risorse, finanza, tabacco, trasporti, cultura –. La gestione del suo assetto patrimoniale è effettuata a livello centrale attraverso la SASAC e a livello locale, attraverso le autorità locali. (3) http://finance.sina.com.cn/stock/t/20110304/04339469606.shtml CCPPC: Conferenza Consultiva Politica del Popolo Cinese. PICC: 中国人保, Zhongguo ren bao, è il gruppo statale più grande nel settore delle assicurazioni in Cina.